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    20年后,我们的房子到底值不值钱?

    2018-01-03 21:27:40    浏览:0    回复:0    点赞:0

      文丨子木老湿

      图丨摄图feel

      前几日,和同行老友们吃饭,饭桌上在谈房子的问题时候,有一个话题特别有意思。

      那就是,如果用20年,这么长的时间跨度作为标的来衡量中国房地产市场,那20年以后,中国的房产将会是什么样子的呢?

      如果按目前银行的政策,50年内,居民房屋就折旧完毕了(20年楼龄一般不能作为资产抵押)。但对于现在很多购房者而言,他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。

      当他们渐渐老去时(到了40岁和50岁),这些房产已经有了20年以上的楼龄,那么,它们还能保值吗?

      如果交易或置换,是否会因为折旧率而失损颇多?会不会出现本身房屋价值增值,但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现?

      OK,这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度,土地政策,或者是城市化发展等等,而是用大家最容易懂的一个概念,人!

      关注房产的人,都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。

      首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲,就是日本的房子不能保值,房子的价值和建筑年限成反比,最终在设计年限上来讲,价值趋于0。事实上,日本的老年公寓,几万元就可以随便买到。

      过去在日本泡沫经济的时候,大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产,东京地价买美国的故事想必很多人都听过。

      后来泡沫经济崩溃,地产陷入寒冬,很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。

      其实不只是这样的。

      造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外,更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万,每年出生人数已经跌破100万,老龄人口比例超过20%乃全球第一。

      目前日本房地产的情况是楼多人少,从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配,全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。

      日本买房子除了看地段,最重要的参考就是建筑年数,同样的地段,新房和老房的差价可以是10倍以上。

      下图的房子为全新公寓,装修上没有花费一分钱(这房子还有无敌海景,位置在日本神户市,80平米,220万人民币)

      由于房多人少经济差,日本房地产已经完全一般商品化,房子的价格更多的由房子本身的属性决定,而非地段,投资价值等因素。

      中国的人口结构拜计划生育所赐,和日本一样属于双峰。

      ???

      (中国?China?)???

      (日本J

      apan)

      而且如图,中国人口结构二十年后将和日本重叠,成为老龄化国家。人口开始减少,需求开始疲软。

      而中国比日本盖的房子更多,产能更加过剩,特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。

      因此我认为,在中国宏观经济疲软,经济增长率钝化的大背景下,房子最终会成为一种会折旧,会贬值的商品。

      但是一线城市随着中国城市化的加速,依然会有大量的人口净流入,依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动,如东京。但是疯涨的时代,将会离我们越来越远。

      房价企高,对我们来说是好事儿吗?

      目前来看,对于购房者来说,其实还算是蛮幸福的一代。幸福的是什么呢?

      幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格,并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。

      简单来说,就是虽然中国房价现在虚高(尤其一线),但是还是可以通过背杠杆的方式上车,是有希望的。有希望的房价,给予了年轻人最后拼搏的动力。

      但是大家都知道,现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后,阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢?房地产必然会成为区分阶级的标志之一。

      所以很可能20年后,年轻人已经完成了从愤怒到绝望,甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事,宁愿吃低保也不加班的转变。

      准确说,欧美国家的消费主义和及时行乐,正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗,而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果,这也很可能是未来中国的样子。

      那时候一线房价依然会相对高,依然会买不起,但是却不那么被关注了。

      没有上车的人,已经永远挤不上车了,那还追什么车?有钱就花了及时行乐,反正出生就预见了人生的终点。

      在快速发展的经济体中,才有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大,才会有岗位增加,才有人有机会中国式跳槽,才有人能选工作,而不是失业。这时候房价虚高的原因,正是人们有盼头,可以抢房。

      如果一旦停滞,就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年,无数老百姓都沦为屌丝。但是,核心区域的房价,始终不会崩得很难看,因为是阶级标志。

      要是现在北上都50万一平米了,你还去关注房价吗?

      还有人买得起,还有人改善住房,而且不会少。

      但是估计空军已经早早的回二三线城市,甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。

      未来,看看发达国家,富人区锁死,然后产业向二线三线转移,落后城市逐步发展,房价和收入比趋于稳定。

      老百姓小确幸,不再追求拼出个未来,明白了努力不出好日子,躺着要福利才有好日子。英国现在宅男沉迷游戏,二次元,比中国都严重。

      无论阶级固化,还是未来人口老龄化,需求减少。20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化。

      不会有人再花大钱买一个毛坯房,也不会有人再去做房奴,指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。

      至于会不会达到那一步,就要看那时候的政治经济环境了。

      那么对于20年后的房价,你有什么想说的吗?欢迎留言!


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